Gleiches Wohnen, verschiedene Rechte
Ob die Eltern ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch an der übertragenen Wohnung haben, merkt im Alltag kaum jemand. Sie wohnen dort, zahlen ihre Stromrechnung und empfangen Besuch. Der Unterschied zeigt sich erst, wenn eine Reparatur ansteht, die Grundsteuer fällig wird, jemand ausziehen will oder die Wohnung verkauft werden soll. Dann verteilen sich Kosten und Möglichkeiten zwischen Berechtigtem und Eigentümer fast spiegelbildlich.
Das Wohnrecht: Nutzung unter Ausschluss des Eigentümers
Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Es erlaubt, ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung zu nutzen und den Eigentümer davon auszuschließen. Der Berechtigte darf seine Familie sowie Personen aufnehmen, die er zur Pflege oder für den Haushalt braucht. Mehr gibt das Recht nicht her: Es ist ein Recht zum Wohnen, kein Recht zum Wirtschaften.
Der Nießbrauch: sämtliche Nutzungen
Der Nießbrauch geht weiter. Der Berechtigte darf alle Nutzungen der Sache ziehen, also selbst wohnen, vermieten und die Miete behalten. Wirtschaftlich steht er dem Eigentümer während der Laufzeit nahezu gleich, nur verkaufen und belasten darf er die Wohnung nicht. Im Gegenzug trägt er auch einen großen Teil der Kosten, die sonst beim Eigentümer lägen.
Warum der Unterschied im Grundbuch steht
Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, mit ihrer genauen Bezeichnung und einem Verweis auf die Bewilligung. Wer verkauft, sollte diese Bewilligung beim Grundbuchamt oder beim Notar anfordern. Erst sie zeigt, ob das Gesetz unverändert gilt oder ob die Beteiligten Kosten abweichend verteilt haben. Auch der Umfang kann variieren: Ein Nießbrauch lässt sich auf einen Bruchteil beschränken, etwa auf die Hälfte der Erträge, und ein Wohnrecht auf einzelne Räume. Dann teilen sich Berechtigter und Eigentümer Nutzung und Kosten entsprechend.
Erhaltung: wer für die Wohnung sorgen muss
Am deutlichsten zeigt sich der Unterschied bei der Frage, wer kaputte Dinge ersetzt. Hier gilt eine Regel, die für beide Rechte gleich beginnt und dann auseinanderläuft.
Gewöhnliche Unterhaltung
Der Nießbraucher hat nach § 1041 BGB für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen schuldet er aber nur, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. Diese Vorschrift gilt über den Verweis in § 1093 BGB auch für den Wohnungsberechtigten. Tropfende Armaturen, Verschleißteile, regelmäßige Wartung und Schönheitsreparaturen liegen damit in beiden Fällen beim Berechtigten.
Außergewöhnliche Maßnahmen
Ein neues Dach, eine neue Heizung oder ein Strangaustausch gehören nicht zur gewöhnlichen Unterhaltung. Sie trägt der Berechtigte nicht. Das Gesetz verpflichtet aber auch den Eigentümer nicht ausdrücklich, solche Maßnahmen gegenüber dem Berechtigten vorzunehmen. Es entsteht eine Lücke, die im Streitfall zu Stillstand führt: Keiner muss, beide leiden unter dem Schaden.
Klar geregelt sind dagegen die Nebenpflichten, die über den Verweis ebenfalls für beide Rechte gelten: Der Berechtigte muss dem Eigentümer Schäden und notwendige Erneuerungen unverzüglich anzeigen und hat Ausbesserungen zu dulden, die der Eigentümer selbst vornehmen will. Ein Eigentümer, der die Wohnung erhalten möchte, kann also handeln, auch wenn er es nicht muss.
Besonderheiten bei Eigentumswohnungen
Bei Wohnungseigentum entscheidet die Gemeinschaft über große Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, und gegenüber der Gemeinschaft schuldet stets der Eigentümer das Hausgeld und etwaige Sonderumlagen. Ob er sich einen Teil davon vom Berechtigten zurückholen kann, hängt von der Vereinbarung ab. Beim Nießbrauch ist eine Erstattung des laufenden Hausgelds üblicher als beim Wohnrecht.
Lasten: Grundsteuer, Zinsen, Versicherung
Neben der Erhaltung gibt es die laufenden Lasten, die an der Wohnung hängen, unabhängig davon, wer darin lebt. Hier ist die gesetzliche Verteilung zwischen den beiden Rechten tatsächlich gegensätzlich.
Der Nießbraucher trägt die Lasten
Nach § 1047 BGB trägt der Nießbraucher die öffentlichen Lasten der Sache, insbesondere die Grundsteuer, mit Ausnahme außerordentlicher Lasten, die auf den Stammwert gelegt sind. Dazu kommen die privatrechtlichen Lasten, die schon bei Bestellung des Nießbrauchs bestanden, namentlich die Zinsen eingetragener Grundschulden und Hypotheken. Die Tilgung bleibt beim Eigentümer.
Beim Wohnrecht bleibt der Eigentümer zuständig
Für das Wohnrecht fehlt § 1047 im Verweis des § 1093 BGB. Ohne abweichende Vereinbarung trägt der Eigentümer daher Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Darlehenszinsen selbst, obwohl er die Wohnung nicht nutzen kann. Auch die Pflicht zur Versicherung gegen Brand und andere Schäden, die das Gesetz dem Nießbraucher auferlegt, gilt für den Wohnberechtigten nicht. Für einen Käufer ist das ein zentraler Rechenposten: Er übernimmt laufende Ausgaben ohne laufenden Ertrag.
Verbrauchs- und Nebenkosten
Strom, Wasser, Heizung und Müll werden in der Praxis fast immer dem Bewohner zugeordnet, bei beiden Rechten. Streit entsteht bei verbrauchsunabhängigen Kosten wie Hausmeister, Treppenhausreinigung oder Verwaltung. Ist nichts geregelt, lässt sich beim Wohnrecht kaum belastbar begründen, dass der Berechtigte sie zu tragen hat.
Vermieten: der härteste Unterschied
Für die Frage, was ein Recht wert ist, wiegt die Vermietbarkeit schwerer als jede Kostenposition. Sie entscheidet, ob das Recht auch dann noch einen Ertrag bringt, wenn der Berechtigte nicht mehr selbst darin wohnen kann.
Der Nießbraucher darf vermieten
Weil dem Nießbraucher sämtliche Nutzungen zustehen, darf er die Wohnung ohne Zustimmung des Eigentümers vermieten und die Miete behalten. Zieht er aus, bleibt ihm das Recht mit seinem vollen wirtschaftlichen Gehalt erhalten. Der Mietvertrag überdauert unter Umständen sogar den Nießbrauch: Endet dieser, tritt der Eigentümer in das Mietverhältnis ein. Er hat dann zwar ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, braucht bei Wohnraum aber weiterhin einen anerkannten Kündigungsgrund. Ein Käufer, der auf eine freie Wohnung hofft, kann also nach dem Ende des Nießbrauchs einen Mieter vorfinden.
Der Wohnberechtigte nur mit Gestattung
Beim Wohnrecht ist das anders. Nach § 1092 BGB kann die Ausübung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit einem anderen nur überlassen werden, wenn dies gestattet ist. Fehlt die Gestattung in der Bewilligung, darf der Berechtigte die Wohnung weder vermieten noch an Dritte verleihen, mit Ausnahme der Familien- und Pflegepersonen, die das Gesetz ausdrücklich erlaubt.
Folgen eines Auszugs
Zieht ein Wohnberechtigter dauerhaft aus, steht die Wohnung leer, und der Eigentümer darf sie ebenfalls nicht nutzen. Diese Blockade ist häufig der Ausgangspunkt für Verhandlungen über einen Verzicht. Was geschieht, wenn der Auszug ins Heim führt und ein Sozialhilfeträger beteiligt ist, behandelt der Beitrag zum Wohnrecht beim Umzug ins Pflegeheim.
Übertragbarkeit und Ende
Beide Rechte sind an die Person gebunden und enden spätestens mit ihr. Im Detail unterscheiden sie sich aber, und gerade diese Details bestimmen, wie lange ein Käufer warten muss.
Nicht übertragbar, aber überlassbar
Der Nießbrauch ist nach § 1059 BGB nicht übertragbar, seine Ausübung kann aber einem anderen überlassen werden. Der Nießbraucher kann also nicht das Recht selbst verkaufen, wohl aber die Wohnung vermieten oder einem Angehörigen zur Nutzung geben. Beim Wohnrecht ist schon die Überlassung der Ausübung nur mit Gestattung möglich.
Tod des Berechtigten
Beide Rechte erlöschen mit dem Tod des Berechtigten und sind nicht vererblich. Sind mehrere Personen berechtigt, etwa Ehegatten als Gesamtberechtigte, besteht das Recht bis zum Tod des Letztlebenden fort. Für die Laufzeit zählt dann die Lebenserwartung des jüngeren Partners, was den Wert für Käufer deutlich verringert.
Verzicht und Aufhebung
Ein Berechtigter kann zu Lebzeiten auf sein Recht verzichten; die Aufhebung wird erst mit der Löschung im Grundbuch wirksam. Welche Unterlagen das Grundbuchamt dafür verlangt, steht im Beitrag zur Löschung des Wohnrechts im Grundbuch. Für die Kostenverteilung bis dahin gilt weiter die ursprüngliche Vereinbarung.
Steuern: wer Einkünfte hat und wer abschreibt
Die steuerliche Behandlung folgt dem Grundsatz, dass nur abschreiben darf, wer Einkünfte erzielt und die Kosten getragen hat. Daraus ergeben sich für Wohnrecht und Nießbrauch unterschiedliche Bilder.
Der vermietende Nießbraucher
Vermietet der Nießbraucher die Wohnung, erzielt er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Er kann die Kosten abziehen, die er selbst trägt, also Erhaltungsaufwand und Grundsteuer. Ob er auch Abschreibungen auf das Gebäude geltend machen kann, hängt davon ab, wie der Nießbrauch entstanden ist.
Vorbehalts- und Zuwendungsnießbrauch
Wer eine Wohnung verschenkt und sich den Nießbrauch vorbehält, darf als Vorbehaltsnießbraucher die Abschreibung grundsätzlich so fortführen, als wäre er noch Eigentümer. Wurde der Nießbrauch dagegen unentgeltlich einem anderen eingeräumt, fehlt diesem die Abschreibungsbefugnis, weil er keine Anschaffungskosten getragen hat. Einzelheiten regelt die Verwaltungsauffassung der Finanzbehörden, die im Zweifel steuerlich geprüft werden sollte.
Der Eigentümer ohne Einkünfte
Solange ein unentgeltliches Wohnrecht oder ein Nießbrauch besteht, erzielt der Eigentümer aus der Wohnung keine Einkünfte. Grundsteuer, Zinsen und Reparaturen, die er beim Wohnrecht trägt, kann er deshalb in aller Regel nicht steuerlich geltend machen. Gerade beim Wohnrecht trifft ihn die Kostenlast also ohne steuerlichen Ausgleich.
Was die Verteilung für den Wert bedeutet
Für einen Käufer der belasteten Wohnung bestimmen diese Regeln, was er bis zum Ende des Rechts zahlt und was er dafür bekommt. Beide Rechte drücken den Preis, aber aus unterschiedlichen Gründen.
Nießbrauch: kein Ertrag, aber geringe laufende Kosten
Beim Nießbrauch trägt der Berechtigte Grundsteuer, Zinsen und gewöhnliche Erhaltung. Der Eigentümer zahlt vor allem für außergewöhnliche Maßnahmen und gegebenenfalls das Hausgeld, wenn keine Erstattung vereinbart ist. Dafür ist der Nießbrauch wegen der freien Vermietbarkeit nicht an den Aufenthalt des Berechtigten gebunden: Er läuft weiter, auch wenn dieser längst woanders lebt.
Wohnrecht: höhere Lasten, aber engere Bindung
Beim Wohnrecht trägt der Eigentümer die laufenden Lasten selbst. Dafür ist das Recht enger an die Person geknüpft. Zieht der Berechtigte aus und ist keine Vermietung gestattet, verliert das Recht für ihn wirtschaftlich an Bedeutung, was einen Verzicht gegen Abfindung wahrscheinlicher macht. Ein Teilwohnrecht an einzelnen Räumen lässt dem Eigentümer zudem die Nutzung des Rests.
Ein Käufer kalkuliert beim Wohnrecht deshalb zwei Größen: die Summe der Lasten, die er bis zum Ende trägt, und die Wahrscheinlichkeit, dass das Recht früher als statistisch erwartet durch Verzicht endet. Beim Nießbrauch entfällt die zweite Größe weitgehend, weil der Berechtigte auch aus der Ferne Ertrag zieht.
Vereinbarungen gehen dem Gesetz vor
Die gesetzliche Verteilung ist nur der Ausgangspunkt. Viele Bewilligungen legen dem Wohnberechtigten die Nebenkosten auf oder verpflichten den Nießbraucher auch zu größeren Reparaturen. Wer verkauft, gewinnt bei der Preisfindung, wenn er diese Regelungen offenlegt; wie Käufer sie einpreisen, zeigt die Übersicht zum Verkauf einer Wohnung mit Wohnrecht.