Warum der Abschlag eine Barwertrechnung ist
Wer eine Wohnung mit lebenslangem Wohnrecht bewertet, beantwortet eine einzige Frage: Wie viel ist es heute wert, dass der Eigentümer die Wohnung für eine unbestimmte Zahl von Jahren weder nutzen noch vermieten kann? Die Antwort ist kein Prozentsatz aus Erfahrung, sondern eine Rechnung. Sie besteht aus drei Größen, und jede davon beruht auf Annahmen, über die man streiten kann.
Der wirtschaftliche Nachteil des Eigentümers
Der Nachteil besteht im Kern aus der Miete, die dem Eigentümer entgeht. Jedes Jahr, in dem der Berechtigte die Wohnung bewohnt, fehlt dem Eigentümer ein Jahresmietertrag. Weil diese Beträge in der Zukunft liegen, sind sie heute weniger wert als ihr Nennbetrag. Der Abschlag ist deshalb die Summe der abgezinsten entgangenen Mieten über die erwartete Restlebensdauer des Berechtigten.
Die Grundlage in der Wertermittlung
Für Verkehrswertgutachten regelt § 47 ImmoWertV den Umgang mit Rechten und Belastungen. Der Wert des belasteten Grundstücks wird aus dem Wert ohne Belastung abgeleitet, korrigiert um die wirtschaftlichen Vor- und Nachteile, die aus dem Recht folgen. Die Verordnung nennt dafür auch die Möglichkeit, die Nachteile über ihren Barwert zu erfassen. Genau diese Barwertrechnung steht im Mittelpunkt dieser Seite.
Abschlag ist nicht gleich Kaufpreisnachlass
Der rechnerische Abschlag ist eine Ausgangsgröße, kein Verhandlungsergebnis. Welcher Preis tatsächlich gezahlt wird, hängt zusätzlich vom Käufer, von der Finanzierung und von Risiken ab, die eine Durchschnittsrechnung nicht abbildet. Wie diese Faktoren zusammenspielen, ordnet die Übersicht zum Verkauf einer Wohnung mit lebenslangem Wohnrecht ein.
Erste Größe: die ersparte Miete
Ausgangspunkt jeder Rechnung ist der Jahreswert des Rechts, also der Betrag, den der Berechtigte für eine vergleichbare Wohnung jährlich zahlen müsste und den der Eigentümer im Gegenzug nicht einnimmt.
Nettokaltmiete als Ausgangswert
Üblich ist die marktübliche Nettokaltmiete für genau diese Wohnung, nicht eine Durchschnittsmiete für die Lage. Größe, Ausstattung, Stockwerk, Zustand und Balkon fließen ein wie bei jeder Vermietung. Eine um 100 Euro im Monat zu hoch oder zu niedrig angesetzte Miete verändert den Jahreswert um 1.200 Euro, und dieser Betrag wird anschließend mit einem zweistelligen Faktor vervielfacht.
Die Kostenverteilung verschiebt den Jahreswert
Entscheidend ist, wer die laufenden Kosten trägt. Zahlt der Berechtigte die Betriebskosten selbst, wie es ohne abweichende Vereinbarung für die gewöhnlichen Unterhaltungskosten vorgesehen ist, bleibt es bei der Nettokaltmiete. Hat sich der Eigentümer verpflichtet, auch Heizung, Nebenkosten oder Instandhaltung zu übernehmen, steigt der jährliche Nachteil entsprechend. Bei Eigentumswohnungen kommt hinzu, dass der Eigentümer das Hausgeld gegenüber der Gemeinschaft schuldet, ob er es vom Berechtigten erstattet bekommt oder nicht. Wie sich Kosten bei Wohnrecht und Nießbrauch typischerweise verteilen, beschreibt der Beitrag Wohnrecht oder Nießbrauch: wer zahlt was.
Teilbelastungen
Erfasst das Wohnrecht nur einzelne Räume oder nur die Mitbenutzung von Küche und Bad, ist der Jahreswert entsprechend kleiner. Hier wird häufig mit einem Anteil der Gesamtmiete gerechnet. Das ist methodisch angreifbar, weil eine teilweise belastete Wohnung für fremde Mieter kaum nutzbar ist und der tatsächliche Nachteil größer sein kann als der Flächenanteil.
Zweite Größe: die Lebenserwartung aus der Sterbetafel
Weil das Wohnrecht mit dem Tod endet, braucht die Rechnung eine Annahme darüber, wie lange der Berechtigte voraussichtlich lebt. Dafür wird nicht der Gesundheitszustand des Einzelnen bewertet, sondern eine statistische Größe verwendet.
Die Periodensterbetafel
Grundlage ist in der Regel die jeweils aktuelle Sterbetafel des Statistischen Bundesamts. Sie weist für jedes Alter die durchschnittliche fernere Lebenserwartung getrennt nach Geschlecht aus; die Werte sind in den Tabellen zur Lebenserwartung und Sterbetafel bei Destatis abrufbar. Eine Periodensterbetafel bildet die Sterblichkeit eines bestimmten Zeitraums ab und rechnet künftige Verbesserungen nicht ein. Sie unterschätzt die tatsächliche Lebensdauer daher tendenziell leicht.
Alter und Geschlecht
Frauen haben in jedem Alter eine höhere fernere Lebenserwartung als Männer. Bei einer Berechtigten Ende siebzig liegt sie bei rund elf Jahren, bei einem gleichaltrigen Mann merklich darunter. Mit sinkendem Alter steigt die Restlaufzeit schnell: Ein Berechtigter Anfang sechzig belastet die Wohnung statistisch über zwei Jahrzehnte.
Zwei Berechtigte
Häufig ist ein Wohnrecht für ein Ehepaar eingetragen und endet erst mit dem Tod des Längerlebenden. Die erwartete Laufzeit ist dann länger als die jedes Einzelnen. Gutachter verwenden dafür Faktoren für verbundene Leben, die aus den Sterbewahrscheinlichkeiten beider Personen berechnet werden. Wer stattdessen nur das Alter des Jüngeren ansetzt, unterschätzt den Abschlag.
Dritte Größe: der Zinssatz
Der Zinssatz bestimmt, wie stark künftige Jahre abgezinst werden. Er ist die Größe, über die am häufigsten gestritten wird, weil sie keinen beobachtbaren Wert hat.
Liegenschaftszinssatz in der Verkehrswertermittlung
In Verkehrswertgutachten wird üblicherweise der Liegenschaftszinssatz verwendet, den die Gutachterausschüsse aus tatsächlichen Kaufpreisen ableiten. Für Eigentumswohnungen liegt er häufig im niedrigen einstelligen Bereich. Er spiegelt die Rendite wider, die Marktteilnehmer bei vergleichbaren Objekten akzeptieren.
Manche Gutachter weichen davon ab und orientieren sich an langfristigen Kapitalmarktzinsen, mit der Begründung, dass der Nachteil aus dem Wohnrecht eher einer festen Zahlungsreihe gleicht als einer Immobilienrendite. Welche Wahl getroffen wurde, sollte im Gutachten begründet sein; fehlt die Begründung, ist das ein berechtigter Ansatzpunkt für Nachfragen.
Niedriger Zins, höherer Abschlag
Je niedriger der Zins, desto mehr zählen weit entfernte Jahre, und desto größer wird der Barwert. Bei langer Laufzeit wirkt sich das stärker aus als bei kurzer. Ein Prozentpunkt Unterschied im Zins verändert den Abschlag bei elf Jahren Laufzeit um rund fünf Prozent, bei zwanzig Jahren um knapp neun Prozent.
Der steuerliche Vervielfältiger ist eine andere Rechnung
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer gelten eigene Regeln. Nach § 14 BewG wird der Kapitalwert lebenslanger Nutzungen mit Vervielfältigern berechnet, die das Bundesfinanzministerium jährlich auf Grundlage der aktuellen Sterbetafel und eines festen Zinssatzes von 5,5 Prozent veröffentlicht. Zusätzlich begrenzt das Bewertungsrecht den Jahreswert. Diese Werte sind für das Finanzamt maßgeblich, nicht für den Verkehrswert. Wer beide Zahlen nebeneinanderlegt, sieht meist einen deutlich niedrigeren steuerlichen Kapitalwert, weil der hohe Zins künftige Jahre stark abwertet.
Ein Zahlenbeispiel Schritt für Schritt
Die Mechanik lässt sich an einem vereinfachten Fall zeigen. Die Werte sind gerundet und dienen nur dazu, die Größenordnungen sichtbar zu machen.
Die Ausgangslage
Eine Eigentumswohnung hätte ohne Belastung einen Verkehrswert von 320.000 Euro. Die marktübliche Nettokaltmiete beträgt 950 Euro im Monat, also 11.400 Euro im Jahr. Wohnungsberechtigt ist eine Frau von 78 Jahren, die die Betriebskosten selbst trägt. Ihre fernere Lebenserwartung wird mit elf Jahren angesetzt, der Zinssatz mit drei Prozent.
Die Rechnung
Elf Jahreszahlungen von 11.400 Euro, abgezinst mit drei Prozent, ergeben einen Barwertfaktor von rund 9,25. Dahinter steht eine einfache Überlegung: Jede Jahresmiete wird durch 1,03 geteilt, und zwar so oft, wie Jahre bis zu ihrer Zahlung vergehen. Die Miete des ersten Jahres ist heute noch rund 11.070 Euro wert, die des elften Jahres nur noch rund 8.240 Euro. Die Summe aller elf abgezinsten Beträge ist der Barwert. Multipliziert mit dem Jahreswert entspricht das einem Barwert von rund 105.500 Euro. Das ist der wirtschaftliche Nachteil des Eigentümers, gemessen am heutigen Tag.
Das Ergebnis
Zieht man diesen Betrag vom unbelasteten Wert ab, bleibt ein Wert der belasteten Wohnung von rund 214.500 Euro. Der Abschlag beträgt also knapp ein Drittel. Ohne Wohnrecht würde ein Käufer elf Jahre Miete im Voraus erhalten, mit Wohnrecht erhält er sie nicht und zahlt dafür entsprechend weniger.
Die Rechnung unterstellt stillschweigend, dass die Wohnung nach Ende des Rechts wieder ihren heutigen Wert hat. Eine Wertsteigerung in den elf Jahren kommt dem Käufer zugute, ein Wertverlust durch unterlassene Modernisierung geht zu seinen Lasten. Beides steht in keiner Formel, beeinflusst aber, wie ein Käufer das Ergebnis bewertet.
Wie kleine Annahmen das Ergebnis verschieben
Das Beispiel wirkt präzise, ist es aber nur unter seinen Annahmen. Ändert man eine davon geringfügig, bewegt sich der Abschlag um Beträge, die bei der Preisverhandlung den Unterschied machen.
Zinssatz zwei statt vier Prozent
Bei zwei Prozent steigt der Barwert auf rund 111.600 Euro, bei vier Prozent sinkt er auf rund 99.900 Euro. Allein die Wahl des Zinses verschiebt das Ergebnis also um knapp 12.000 Euro, ohne dass sich an der Wohnung etwas geändert hat.
Miete 100 Euro niedriger
Setzt ein Gutachter die Miete mit 850 statt 950 Euro an, fällt der Barwert bei sonst gleichen Annahmen auf rund 94.400 Euro. Das sind gut 11.000 Euro weniger Abschlag und entsprechend mehr Kaufpreis.
Drei Jahre mehr Lebenserwartung
Wird statt elf mit vierzehn Jahren gerechnet, etwa weil zwei Berechtigte eingetragen sind oder weil eine Generationensterbetafel verwendet wird, steigt der Barwert auf rund 128.800 Euro. Das ist ein Unterschied von über 23.000 Euro. Kombiniert man ungünstige und günstige Annahmen, liegt der Abschlag für dieselbe Wohnung irgendwo zwischen etwa 89.000 und 138.000 Euro.
Vom rechnerischen Abschlag zum tatsächlichen Preis
Die Barwertrechnung liefert eine nachvollziehbare Zahl, aber nicht den Preis, den ein Käufer am Ende zahlt. Drei Korrekturen sind in der Praxis üblich.
Leibrente statt fester Laufzeit
Das Beispiel rechnet mit einer festen Laufzeit von elf Jahren. Genauer ist ein Leibrentenbarwertfaktor, der jedes einzelne Jahr mit der Wahrscheinlichkeit gewichtet, dass die Berechtigte es erlebt. Dieser Faktor liegt in der Regel etwas unter dem Faktor einer festen Laufzeit, weil die Abzinsung lange Lebensdauern weniger stark belohnt, als kurze sie bestrafen.
Risikoabschlag des Käufers
Ein Käufer trägt das Risiko, dass die Berechtigte deutlich länger lebt als der Durchschnitt, und das Risiko, dass die Wohnung bei Rückgabe renoviert werden muss. Diese Unsicherheit preist er zusätzlich ein. Wie stark, hängt davon ab, wer kauft: Angehörige bewerten das Risiko anders als ein fremder Anleger, wie der Beitrag Wer eine Wohnung mit Wohnrecht kauft und zu welchem Preis zeigt.
Der Abschlag als Obergrenze einer Abfindung
Für Eigentümer, die einen Verzicht gegen Abfindung erwägen, ist der Barwert eine wichtige Orientierung. Eine Abfindung, die deutlich unter dem Abschlag liegt, verbessert den Verkaufserlös; eine Abfindung darüber lohnt sich wirtschaftlich nur, wenn andere Gründe dafür sprechen. Umgekehrt kann der Berechtigte den Barwert als Maßstab nehmen, um zu prüfen, ob ein Angebot fair ist.